Administración de Fincas

La Disposición final segunda modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal. En concreto, se modifica el apartado 2 del artículo 13 de la LPH, que queda redactado del siguiente modo: «El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.»

Es decir, el legislador viene a subsanar un defecto formal del que adolecía el texto de la LPH tras la reforma operada en la misma en virtud de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Este defecto formal consistía en una referencia al art. 17.3º hecha por el art. 13.2º y que no tenía sentido alguno, puesto que dicha referencia se encontraba en el art. 17.7º, como ahora, acertadamente, el legislador se ha encargado de corregir.

En principio, el arrendatario u ocupante del elemento privativo, no está legitimado para reclamnar a la comunidad de propietarios la realización de obras o la reparación de elementos comunes que se encuentren en mal estado.

En todos estos casos deberá acudir al propietario del inmueble para que sea éste quien reclame a la comunidad. En el caso de otro tipo de ocupantes, por ejemplo un precarista e incluso un usufructuario, no parece clara la obligación del propietario de reclamar a la comunidad la realización de tales obras o reparaciones.

Por el contrario, en el caso del arrendatario, habrá que concluir que una vez que el arrendatario le denuncia la necesidad de realizar estas obras o reparaciones, sí existiría esta obligación por parte del arrendador de instar a la comunidad la realización de las mismas, toda vez que debe entenderse incluida esta obligación en la que establece el  art.21 LAU de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

No obstante, también hay que tener en cuenta que el arrendatario, o cualquier otro ocupante no deja de ser un tercero en relación con la Comunidad, y puede padecer daños y perjuicios como consecuencia de la no realización de las obras, por ejemplo humedades, mal estado del acceso a los locales comerciales, etc., y en consecuencia, reclamar a la Comunidad la realización de las obras necesarias para que no continue el perjuicio, además de la indemnización correspondiente.

Incluso, en el caso de que se trate de un elemento común que amenace ruina y causar daños al ocupante, en los términos del   art.250.1.6 LEC, éste podrá acudir a los tribunales ejercitando lo que tradicionalmente se ha conocido como interdicto de obra ruinosa.

Es uno de los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, tal y como viene recogido en el artículo 13.1º LPH. En concreto, es el órgano de gobierno colectivo, permanente y supremo de las comunidades de propietarios de los edificios sujetos a régimen de propiedad horizontal, del que son miembros todos los propietarios del edificio.La jurisprudencia define la Junta de Propietarios como «un órgano colegiado, asambleario y supremo de la comunidad» (SAP de Barcelona de 5-10-2010).

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo estableció, en sentencia de fecha 23 de abril de 2014,  que el propietario de un local debe contribuir, con arreglo a su cuota, a los gastos derivados de la instalación por la comunidad de propietarios, de una plataforma elevadora «salva escaleras» para la supresión de barreras arquitectónicas en el inmueble, incluso si existe una previsión estatutaria en la que se le eximía de contribuir a los gastos de ascensor.

La sentencia señala la prevalencia de la Ley 51/2003, de 2 diciembre,  de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad (hoy RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social) cuando se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble, suprimiendo para ello las barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

Dice el art. 17.3 LPH  que “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble…”.
Por tanto, si la azotea no tiene un uso específico puede ser objeto de arrendamiento para la instalación de una estación base y antena de telefonía móvil, siendo necesario para ello el acuerdo delas tres quintas partes del total de propietarios y cuotas (60%).
No hay que olvidar que al ser una mayoría cualificada se aplica el art. 17.8 LPH  conforme al cual “…se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

Con efectos desde 1-1-2014 , todas aquellas entidades a las que sea de aplicación la Ley sobre Propiedad Horizontal  deben presentar la correspondiente declaración anual de operaciones con terceras personas relacionando a todas aquellas personas o entidades, con las que hayan efectuado operaciones que en su conjunto para cada una de ellas hayan superado la cifra de 3. 005,06 euros durante el año natural.

La Dirección General de Tributos procede a modificar el criterio sostenido hasta la fecha entendiendo que las comunidades de propietarios quedan exentas de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional.

Ello es así, porque la L 10/2012 art.4.2.a redacc RDL 1/2015, con efecto desde 1-3-2015, declara a las personas físicas exentas del pago de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social, suprimiéndose, consecuentemente, la L 10/2012 art.7.3 dado que preveía, hasta la citada fecha, un tipo adicional para la fijación de la cuota variable de la tasa en cuanto el sujeto pasivo fuera persona física.

A la vista de ambas modificaciones legales y del hecho de que las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica propia, resulta que en el caso planteado procede aplicar la exención.

Planteamiento
En una finca hay un problema de ruidos provocados por las tuberías y bomba de la comunidad. Se ha incluido tratar en el orden del día de la reunión ordinaria la aprobación, si procede, del presupuesto para la reparación de las tuberías que provocan ruidos en algunas viviendas.
¿Qué mayoría se necesita para la aprobación de ese presupuesto? ¿qué ocurre si no se obtiene esa mayoría? ¿Está obligado un propietario no conforme con la no reparación a firmar el acta, o se puede negar?

Solución
El actual art. 10.1.a) LPH dispone que es obligación de la comunidad la realización de “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Es lo que se conoce como obligación de conservación y reparaciones necesarias en el inmueble.
Por tanto, para aprobar esa obra bastará con que se adopte un acuerdo mayoritario conforme al art.17.8 LPH.
Si dicha reparación no se realiza por el hecho de que la comunidad no lo acuerde, el propietario puede demandar a la comunidad que lo haga, dado que es el cumplimiento de una de las exigencias del art. 10 LPH, la realización de las obras necesarias para que el edificio reúna los requisitos y condiciones constructivos.
Si es Vd. propietario no está obligado a firmar el acta, pero si es el presidente o el secretario se trata de una exigencia del art. 19 LPH, por lo que no se puede negar.

El Boletín Oficial del Estado hacía público en su edición del pasado día 4 de mayo, una resolución por la que se establecen las condiciones por las que las comunidades de vecinos, propietarios  de edificios y empresas de servicios energéticos, entre otros. pueden acceder a ayudas por vale de 200 millones de euros para la rehabilitación de viviendas. Esta resolución modifica la publicada hace ya un año y busca ampliar el alcance de las ayudas, simplificar la gestión y sumar nuevos fondos europeos. En concreto, las ayudas se destinan a reformas integrales en edificios existentes de cualquier uso, ya sean viviendas, inmuebles administrativos, sanitarios, docentes o culturales, quedando excluida la obra de nueva planta. Las nuevas actuaciones van dirigidas a las instalaciones  térmicas y de iluminación, la sustitución de energía convencional por biomasa o energía geotérmica en las instalaciones térmicas y la mejora eficiencia energética de la envolvente térmica.

Los acuerdos a adoptar por unanimidad, es decir, que precisan del voto favorable de todos los propietarios, tanto de los presentes y representados en la junta, como de los ausentes, son los que se refieren a los siguientes supuestos:

• Fijar las cuotas de participación en el título constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Modificación del título constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos de la comunidad (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal).