Administración de Fincas

La Disposición Adicional LPH establece:

» 1… b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación. c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9. 2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior»

Dicho fondo, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, en ningún caso podrá ser inferior del cinco por ciento del presupuesto ordinario de la comunidad, según lo establecido en el citado art. 9.1.f LPH. Si la Junta de propietarios considerara que tal cantidad es insuficiente, podría aumentarse por acuerdo mayoritario de propietarios y cuotas.

Los propietarios no pueden perjudicar los derechos de otros condominios, ni de la comunidad en general, al modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, tal como determina el artículo 7.1 LPH: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

La Audiencia Provincial de Cantabria, en sentencia de fecha 6 de abril de 2016, ha condenado a los propietarios de una vivienda a no hacer uso de la misma durante un periodo de nueve meses, así como a cesar de las molestias ocasionadas a la vecindad. 
De esta forma, el tribunal de apelación confirma la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Santander que estimó la demanda de una comunidad de propietarios de la calle Isaac Peral de Santander.

La juez atendió a la petición vecinal al constatar un comportamiento «incívico y asocial» por parte de los ocupantes de la vivienda y también de sus propietarios, que cedían la misma a sus trabajadores como pago en especie.
No obstante, consideró excesiva la pretensión de la comunidad de propietarios de que se les privara de usar la vivienda durante tres años.
Ahora la Audiencia ha confirmado la sentencia y ha decidido no condenar en costas, dado que la demanda no fue estimada totalmente.

Debe de estarse a lo establecido en la Disposición Adicional LPH: » 1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas: a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

El artículo 9.1.f LPH establece como obligación: «…contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación».

La Audiencia de Cantabria ha anulado el nombramiento de un administrador no colegiado por parte de una comunidad de propietarios de Laredo, al entender que esta persona «no reúne la cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones». Es la segunda sentencia de estas características que se registra en Cantabria en los últimos años, lo que, a juicio del Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria viene a ratificar que la colegiación de los administradores representa «la mejor garantía de que estas personas cuenten con la necesaria cualificación profesional», además de «indudables ventajas para los propios consumidores».

Antes de la citada reforma operada en 1999 en la LPH (Ley 8/1999, de 6 de abril) y ante el silencio de la Ley, era voluntario y se precisaba la mayoría de propietarios y cuotas para su creación, refiriéndose tal concepto al fondo de maniobra de que disponían las comunidades para hacer frente a los gastos generales.

La actual redacción exige (art. 9.1.f), a todas las comunidades, dotarse de un nuevo fondo para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

Sobre la obligación de constituir un fondo de reserva se pronunció la SAP de León, de 23-6-2008: «…el fondo de reserva viene pues impuesto por ley, el hecho que se apruebe por la comunidad el prepuesto del año 2005, sin que figure contemplado dentro del mismo, hace que el acuerdo pueda ser considerado contrario a la ley, sin que la circunstancia reconocida en el recurso, de que en el ejercicio siguiente tampoco se contemplara, convalide tal práctica, ni impida afirmar que la misma es contraria a la ley, de modo que impugnado conforme al art. 18. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal el acuerdo que omite tal previsión para el ejercicio contable de 2005, la declaración de nulidad que de dicho acuerdo contiene la sentencia de instancia no puede por menos que ser mantenida en sus términos…».

Respecto a las obligaciones establecidas en los apartados e) y f) del artículo 9, el artículo 21.1 LPH determina que «deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo».

De esta forma, el artículo 21.1 LPH confiere a la junta la potestad para decidir cómo se han de realizar las aportaciones a los gastos generales y al fondo de reserva, así como la decisión de exigir dicha obligación por vía jurisdiccional.

Como regla general, el   art.13.7 LPH dispone que el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año, salvo que se prevea en los Estatutos un plazo diferente.

El establecimiento de un plazo distinto implica un acuerdo unánime de todos los propietarios. No es posible, como se consideraba según la legislación y jurisprudencia anterior la posibilidad de un acuerdo mayoritario.

Existe la posibilidad de establecer prórrogas expresas mediante un acuerdo. Si la prórroga se ha previsto en los Estatutos, se requiere un acuerdo de la Junta para mantener cada prórroga una vez transcurrido el periodo fijado. La existencia de acuerdos o prórrogas tácitas también es posible. SAP Badajoz de 13 de febrero de 1998

Dice la Res. DGRN de 5 junio 2015. Registro de la Propiedad que el art. 12, párrafo cuarto, LPH, en su redacción originaria, disponía que el plazo de un año de los nombramientos de presidente, administrador o secretario-administrador era «prorrogable tácitamente por períodos iguales», pero esta previsión quedó suprimida por la reforma verificada mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril. Por ello, y a falta de disposición estatutaria en contra, la resolución citada dice que la prórroga expresa del nombramiento debe acreditarse, sin que sea suficiente la mera manifestación vertida por la persona que alega la vigencia de su cargo.

No son admisibles vacíos legales en la presidencia. La previsión estatutaria de un cese automático en el cargo puede plantear un problema de vacío de cargo, por lo que ha de entenderse que se debe continuar en el cargo hasta que no haya nuevo nombramiento.

La Comunidad de Propietarios la constituye el conjunto de titulares (propietarios) de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal.

Como fundamenta la siguiente sentencia de la AP de Madrid, la comunidad de propietarios existe, aún sin constitución formal de la misma, desde el momento del nacimiento de la Propiedad Horizontal, el cual puede producirse incluso antes de que se haya otorgado el Titulo Constitutivo de la propiedad horizontal, al no depender de la voluntad de los propietarios por venir impuesto por ley.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 20-01-2010 (Extracto)

«[La Propiedad Horizontal]… existe desde el momento en que junto con la propiedad separada de un piso o un local, existe una copropiedad sobre determinados elementos, pertenencias o servicios comunes, admitiendo nuestro ordenamiento jurídico la existencia de comunidades de propietarios de hecho, indicando le son aplicables a las mismas las previsiones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, como se dispone en el Art. 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, tras su modificación por la Ley 8/99 de 6 de Abril, y se ha venido reiterando en diferentes resoluciones de nuestros Tribunales como en las sentencias de 25 de Marzo de 2004 (recurso de casación 1569/98), 17 de Julio de 2006 (recurso de casación 3532/99) o en la de 23 de Octubre de 2007 (recurso de casación 3071/00).

Es pues la existencia de elementos, pertenencias o servicios comunes lo que justifica y determina la forma especial de propiedad a que se refiere el artículo 396 del Código Civil, propiedad ésta que se caracteriza porque junto con el reconocimiento de un derecho de propiedad separado, exclusivo y excluyente sobre cada piso o local, en tanto que espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente, existe un derecho de copropiedad sobre tales elementos, pertenencias o servicios comunes».

El  art.1964.2 del Código Civil, redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre), vigente desde el 7 de octubre de 2015, señala que “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”.

En la medida en que en todos los casos se estaría haciendo referencia al mismo plazo de cinco años, ha quedado obsoleto el conocido debate sobre si la reclamación de cuotas de comunidad constituía una acción personal sin plazo específico de prescripción asignado, en cuyo caso antes se aplicaba el plazo de 15 años contemplado en el art.1964.2 del Código Civil reformado (plazo que se ha reducido ahora a 5 años tras la modificación), o si, por el contrario, se debería aplicar el plazo de 5 años relativo a los pagos periódicos derivados de deudas frente a terceros (“cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves”), del art.1966.3 del Código Civil.

Así las cosas, por aplicación del art.1964.2 del Código Civil en su nueva y actual redacción, el plazo de prescripción de la acción para reclamar cuotas de comunidad no satisfechas por los propietarios morosos es en cualquier caso de 5 años.