Administración de Fincas

¿Quién decide cuánto tengo que pagar en la comunidad?

por AGF Administradores de Fincas

Las cuotas de participación se fijan en los estatutos. Y todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios generales de dicha comunidad.

Excepcionalmente pueden aprobarse reglas de reparto específicas para determinados gastos, como el ascensor o determinadas obras. Los gastos pueden ser los ordinarios y los que contribuyen al fondo de reserva obligatorio, y los extraordinarios, para obras o necesidades concretas que se hayan acordado.

¿A que propietario se puede considerar moroso?

por AGF Administradores de Fincas

Es moroso el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad. La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. Si alguien no está de acuerdo con determinado gasto, debe exponer sus argumentos en la junta general. Si ha habido aprobación de la junta y esa persona sigue descontenta, puede impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos en que se aprobara, aunque más tarde el tribunal anule el acuerdo.

¿Se pueden establecer en el Reglamento de Régimen Interior sanciones económicas?

por AGF Administradores de Fincas

Un régimen sancionador podría implantarse a través de los Estatutos pero no mediante el Reglamento de Régimen Interior, ya que aquel precisa unanimidad de los comuneros que forman la Comunidad de Propietarios. En este caso, es conveniente  que   las sanciones económicas recogidas en los Estatutos sean proporcionadas en evitación de resoluciones judiciales contrarias a las mismas.

La comunidad de propietarios está obligada a instalar una silla salva-escaleras con independencia de las posibles pegas que el ayuntamiento pueda poner

por AGF Administradores de Fincas

La propietaria demandante solicita la ejecución por parte de la comunidad de propietarios demandada de las obras que sean necesarias para eliminar la barrera arquitectónica de accesibilidad existente en el edificio con la instalación de una silla salva-escaleras que le permita acceder a su vivienda. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda con fundamento en que dicha obra es de imposible ejecución, puesto que el proyecto presentado, por no ajustarse a las prescripciones técnicas, no llegaría a obtener la correspondiente licencia municipal. La Audiencia Provincial de Badajoz revoca la sentencia y estima la solicitud de la actora por ser obligación de la comunidad de propietarios adoptar aquellas medidas que sean precisas para permitir que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente, mediante la eliminación de obstáculos y barreras de acceso en edificios y viviendas. En el presente caso el elemento arquitectónico inaccesible son las escaleras del portal, elemento común que compromete la accesibilidad universal. No siendo preciso acuerdo alguno de la junta por tratarse de una obra obligatoria, la comunidad de propietarios no solo tiene obligación de soportar el coste de la misma, sino también de acometerla, haciendo accesible dicho elemento a la propietaria discapacitada. No puede oponerse la falta de presentación de un proyecto de obra visado, pues dicho requisito no es condición para el éxito de su acción por cuanto la realización de la obra corre por cuenta de la propia comunidad. Es intrascendente también a los efectos civiles, las posibles pegas que el ayuntamiento pueda poner, con arreglo a la normativa urbanística, a la realización de la obra. Los jueces civiles deben limitarse a declarar la obligación de la comunidad. Es evidente que hace falta una licencia administrativa, pero bajo ese pretexto no se puede liberar a la comunidad demandada de su obligación. Además, ha de tenerse en cuenta que existen soluciones arquitectónicas alternativas entre las que podrá optar la comunidad para dar satisfacción al derecho de la actora. Por todo ello, la Audiencia condena a la comunidad de propietarios a eliminar la barrera arquitectónica de accesibilidad existente en el inmueble, consistente en una escalera, para permitir la accesibilidad de la actora a su vivienda a través de la instalación de una silla salva-escaleras. En cuanto a quién debe soportar la obra, el importe repercutido anualmente a la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la obra supera ese montante, la diferencia será costeada por el interesado, en este caso por la actora.

Audiencia Provincial Badajoz, Sentencia 109/2017, 10 May. Recurso 38/2017

¿Dónde se encuentran enumeradas las obligaciones de todo propietario?

por AGF Administradores de Fincas

En la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 9 de la LPH cita las obligaciones del propietario, entre las que se encuentran algunas directamente relacionadas con el uso del piso o local. Estas obligaciones son las siguientes:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la propia LPH, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Cuando el que vive en la Comunidad no es el propietario.

por AGF Administradores de Fincas

La Ley de Propiedad Horizontal siempre se refiere al comunero, pero a veces no es este quien vive en la propiedad. ¿Qué obligaciones y derechos tienen en las Comunidades de Propietarios este tipo de ocupantes ?

Veamos algunos supuestos:

– Con respecto a las actividades molestas, hasta la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, existía la duda de si era necesario requerir al ocupante no propietario y la contestación era más bien negativa.

Con la actual redacción de la LPH, el problema quedó resuelto. No admite diferencias, hay que requerir a quien realice las actividades prohibidas, sea o no propietario, por lo que el ocupante también podrá atender la petición de la Comunidad y desistir en su conducta. No obstante, no estará nunca de más que, siendo el infractor el ocupante no propietario, se haga constar igualmente a este último la situación, pues quizá por esta vía se encuentre la solución extrajudicial y, sobre todo, porque la jurisprudencia no tiene un criterio unánime sobre si el propietario responde o no en el caso de estas actividades.

– En relación con los daños, hay que tener en cuenta que el art. 9.1 g) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a todo propietario el deber de observar diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, así como responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Con la Ley 8/1999, se suprime la responsabilidad directa del propietario por aquellos que ocupen el piso o local, como figuraba en la regla 6 del anterior art. 9. ¿Quiere esto decir que el titular está exento de responder si un arrendatario, o cualquier otra persona que ocupe su piso o local, produce daños a los demás titulares, o incluso a la propia Comunidad? Pues esta parece ser la intención del legislador, aunque no siempre es la respuesta de la jurisprudencia y dependerá del supuesto concreto. No obstante, siempre que sea factible y no se tenga constancia clara del motivo del problema técnico, no estaría de más, por prudencia y cautela, dirigir la reclamación contra ambos, propietario y ocupante.

Lo que está claro es que el tercero tiene una relación directa con la Comunidad y por eso tiene determinados derechos y obligaciones.

En este sentido, la jurisprudencia también está dividida, aunque la mayoría considera que todo ha de ir canalizado a través de la propiedad, tanto la solicitud de reparaciones necesarias como las acciones judiciales, entre ellas las de impugnación de acuerdos. Sin embargo, sí parece admitir las indemnizaciones a favor de los ocupantes, cuando se trate de daños provocados por elementos o servicios comunes.

En lo que se refiere a las responsabilidades y obligaciones, el criterio de la jurisprudencia no es unánime.

No obstante, no parece existir duda en cuanto al pago de los gastos comunes, dado que establecen que el obligado es siempre el propietario, con independencia de los pactos entre las partes, que, en ningún caso, afectan a la Comunidad; por eso, debe reclamarse al comunero, nunca al tercero; ya sea arrendatario, usufructuario, cónyuge no propietario, etc.

Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece los derechos y las obligaciones, siempre en relación con la propiedad, con independencia de que existan, arrendatario, usufructuarios, etc.

Del mismo modo y con respecto al cónyuge no propietario, hay que tener en cuenta que el único con derechos y obligaciones es el propietario, y, en el caso de separación o divorcio, con independencia de que el uso de la vivienda se haya atribuido al otro cónyuge y a los hijos, no afectará a los derechos de la propiedad en relación con la Comunidad. Este es el criterio mayoritario de la doctrina y la jurisprudencia, con alguna excepción.

Por último, el voto. El art. 15 LPH hace referencia al nudo propietario y solamente permite el voto en algunas ocasiones al usufructuario, siempre que no haya oposición de la nuda propiedad, pero nunca a terceros, es decir, pueden ser representantes de la propiedad, pero no tendrán derecho a voto.

Por esta misma razón y como y hemos expuesto, el tercero ocupante no podrá impugnar un acuerdo por muy perjudicial que le resulte, esta acción siempre ha de ir canalizada por medio de la propiedad.

(Articulo publicado en Revista Editorial Jurídica Sepin)

¿Qué se puede hacer ante un vecino que realiza actividades o conductas molestas, insalubres o peligrosas?

por AGF Administradores de Fincas

Cuando se produce por parte de un vecino una actividad o conducta que resulta molesta, insalubre o peligrosa para otro u otros vecinos de la comunidad, el trámite a seguir por parte de los vecinos perjudicados será el previsto en el art. 7.2 LPH.

Visto lo dispuesto en este artículo, será el presidente de la comunidad el que inste al vecino infractor a cesar en la actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones oportunas. La realización de dicho apercibimiento debe realizarse fehacientemente.

Pero si el infractor persiste en la conducta se deberá acudir a la vía judicial, instando la acción de cesación el presidente con la autorización de la junta de propietarios. Ya no cabe que sea el administrador, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante.

El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas. Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o que no lo es y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años.

Breve referencia a las actividades insalubres, nocivas y peligrosas.

por AGF Administradores de Fincas

Actividades insalubres: Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos, como el que recoge la SAP de Barcelona, de 4-2-2004, en el que el tribunal se pronuncia respecto a la actividad que se lleva a cabo en un local y que produce malos olores que, en todo caso, no deben ser soportados por los vecinos del inmueble.

Actividades nocivas: No siempre es fácil encuadrar, a tenor de la definición del art. 3 Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, la realización de actividades nocivas en un piso o local. Las actividades realizadas en un inmueble normalmente serán calificadas como molestas, insalubres o peligrosas, dado que el daño ambiental que se exige en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.

Actividades peligrosas: Por último, las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que estar al caso concreto, pues los pronunciamientos al respecto han cambiado, en algunas ocasiones por el transcurso de los años: así, no se ha considerado peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso fortuito se causase un incendio (STS 28-2-1961).  Respecto de una consulta médica con instalación de aparatos de rayos X, la STS de 17-11-1993 entiende que no se trata de una actividad peligrosa dado que la actividad está sujeta a un control de la autoridad administrativa, si ésta da la autorización para que se emprenda una vez tomadas las medidas prevenidas legalmente para evitar daños, no se ve cómo la Comunidad puede sentirse perjudicada alegando una nocividad y un peligro que aquellas medidas quieren evitar.

¿Breve casuística jurisprudencial en actividades molestas?

por AGF Administradores de Fincas

 Suelen ser típicas las sentencias donde se califica como actividades molestas, por ejemplo, las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, siempre debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para considerarse molesta. El hospedaje ha sido en ocasiones calificado como actividad molesta.

Otra actividad que puede resultar molesta, por el ruido que ocasiona, es la instalación de aparatos de aire acondicionado. El ruido de dichos mecanismos es una de las fuentes de conflicto entre copropietarios y que la jurisprudencia todavía no ha solucionado de forma clara y taxativa. En este caso el vecino o los vecinos afectados podrán acudir al Ayuntamiento de la población donde esté ubicado el edificio y denunciar este hecho por infracción de las Ordenanzas Municipales sobre ruido e instalación de aires acondicionados (si las hubiere).

Según la jurisprudencia, se define como molestas aquellas actividades que inciden seriamente por su signo excesivo, en el natural sosiego de la vecindad. Así el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el derecho fundamental a la intimidad del domicilio, que no puede verse perturbado por el ruido. Algunas Comunidades Autónomas han dictado, en los últimos tiempos, normas reguladoras de control de ruido máximo tolerable.