¿Qué se entiende por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas?

por AGF Administradores de Fincas

En este punto resulta imprescindible acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. Debe advertirse que este Reglamento ha sido derogado por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Aatmósfera, aunque, como dice la propia Disposición Derogatoria Única de este texto legal, «el citado Reglamento mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa.» Este Decreto (en adelante RAMINP), en su art. 3, daba una definición precisa de cada tipo de actividad: Actividades molestas: «Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.» Actividades insalubres: «Se clasificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.» Actividades nocivas: «Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.» Actividades peligrosas: «Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosivos, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.» Las definiciones que contiene el art. 3 del RAMINP respecto de qué se entiende en cada caso por actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa nos pueden servir para valorar, de modo genérico, si la conducta que se pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, aunque debemos descender a cada caso concreto y, examinando previamente la normativa autonómica que pueda estar vigente en cada comunidad autónoma, valorar si la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia.

Debemos tener en cuenta que será la casuística la que nos permitirá dicha calificación: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad. Así, la mera instalación de una cafetería, una peluquería, una papelería, un quiosco, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. En nuestra jurisprudencia es normal encontrar supuestos relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. En definitiva, serán los tribunales, en última instancia, quienes delimiten tal calificación.

¿Pueden los propietarios desarrollar en sus pisos o locales cualquier tipo de actividad?

por AGF Administradores de Fincas

Tal y como señala el art. 7.2º LPH «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»

Atendiendo a que el fondo está relacionado con el presupuesto; ¿es obligatorio que el mismo sea anual, o podría confeccionarse por periodos inferiores?

por AGF Administradores de Fincas

La SAP de Las Palmas de 28-03-2014 TOL4.316.233 entendió la inexistencia de una norma especial de la propia ley de propiedad horizontal que vede la confección de presupuestos y cuentas por ejercicio inferior a un año:

«PRIMERO.- Reproduce el comunero apelante el motivo de impugnación relativo al punto primero del orden del día de las Juntas Generales celebradas el 2 de noviembre de 2009 y 18 de marzo de 2010 sobre la aprobación de las cuentas generales de la comunidad por periodos inferiores al año, y en su demanda (expositivo fáctico quinto y fundamento de derecho VII) alegaba que la razón de impugnarlos era que contrariaban y vulneraban lo establecido en el artículo 16.1 de la ley de propiedad horizontal que dice que » la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y e las demás ocasiones que considere conveniente el presidente . . . o lo pida,, . . . los propietarios» y que según la doctrina las cuentas deben abarcar necesariamente un periodo anual nunca inferior a un periodo de doce meses, para lo que ahora en el recurso de apelación añade que hay otros preceptos como el 9.5) y la DA de la propia LPH, al hablar de fondo de reserva, el Plan General Contable y en materia de sociedades de capital así lo avalan (esto último lo rechaza expresamente la sentencia de la audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de fecha 16-7-2003, nº 414/2003, rec. 342/2003 . Pte: Gómez Martínez, Carlos). Lo cierto es que ninguno de esos preceptos de la ley especial aplicable (la Ley 49/1960, de 21 de julio, por la que se regula la Propiedad Horizontal) ordena que el presupuesto obligatoriamente se confeccione para periodos mínimos de doce meses. Como correctamente consideró el Juez a quo analizadas las disposiciones legales de la Ley de Propiedad Horizontal, en ella no se encuentra prohibición alguna de aprobar en Junta cuentas de la Comunidad de Propietarios correspondientes a periodos inferiores al año. El articulo 16 de la LPH únicamente establece la obligatoriedad de celebrar como mínimo una Junta al año, pero no impide que se celebren más Juntas, por ejemplo una cada seis meses, y en cada una de tales juntas existe la posibilidad de aprobar los gastos del semestre, sin que existan limitaciones al respecto…».

¿Pueden los gastos ordinarios de mantenimiento ser sufragados con cargo al fondo de reserva?.

por AGF Administradores de Fincas

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el fondo deberá utilizarse para atender obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación. Al respecto la SAP de La Coruña de 4-10-2013 (TOL3.985.169)consideró lo siguiente (el subrayado es nuestro): «…SEXTO .- El presupuesto de gasto .- También se solicita que se declare la nulidad del acuerdo que aprobó el presupuesto de gastos, sosteniendo que los de mantenimiento deben imputarse al fondo de reserva, y que otros como administración, primas de seguros, servicios y tributos no son gastos necesarios. El motivo no puede ser estimado: 1º.- Una cosa son los gastos ordinarios de mantenimiento habitual y ordinario del edificio ( artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal ), y otra los gastos de rehabilitación u obras de conservación y reparación, que son las que deben ser sufragadas con cargo al fondo de reserva ( artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal ). El mantenimiento ordinario no puede imputarse al fondo de reserva. Como se indica de adverso, a modo de ejemplo, no puede pretenderse que el cambio de las bombillas de las escaleras que se fundan se impute al fondo de reserva…».

¿Obliga la LPH a contratar un seguro con cargo al fondo de reserva?

por AGF Administradores de Fincas

No, pues la LPH prevé que, con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Con respecto a la posible obligatoriedad de contar con un seguro, por parte de la comunidad de propietarios, es necesario estudiar lo establecido en la normativa de las diversas comunidades autónomas, dado que en alguna se regula la necesidad de contratar con un seguro como el de incendios y daños a terceros.

¿Qué cantidad debe conformar el fondo de reserva?. ¿Puede aumentarse?

por AGF Administradores de Fincas

La Disposición Adicional LPH establece:

» 1… b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación. c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9. 2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior»

Dicho fondo, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, en ningún caso podrá ser inferior del cinco por ciento del presupuesto ordinario de la comunidad, según lo establecido en el citado art. 9.1.f LPH. Si la Junta de propietarios considerara que tal cantidad es insuficiente, podría aumentarse por acuerdo mayoritario de propietarios y cuotas.

¿Puede un propietario hacer cualquier modificación en los elementos arquitectónicos de su piso o local?

por AGF Administradores de Fincas

Los propietarios no pueden perjudicar los derechos de otros condominios, ni de la comunidad en general, al modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, tal como determina el artículo 7.1 LPH: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

 

Condenados a abandonar la vivienda durante nueve meses por las graves molestias ocasionadas a los vecinos.

por AGF Administradores de Fincas

La Audiencia Provincial de Cantabria, en sentencia de fecha 6 de abril de 2016, ha condenado a los propietarios de una vivienda a no hacer uso de la misma durante un periodo de nueve meses, así como a cesar de las molestias ocasionadas a la vecindad. 
De esta forma, el tribunal de apelación confirma la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Santander que estimó la demanda de una comunidad de propietarios de la calle Isaac Peral de Santander.

La juez atendió a la petición vecinal al constatar un comportamiento «incívico y asocial» por parte de los ocupantes de la vivienda y también de sus propietarios, que cedían la misma a sus trabajadores como pago en especie.
No obstante, consideró excesiva la pretensión de la comunidad de propietarios de que se les privara de usar la vivienda durante tres años.
Ahora la Audiencia ha confirmado la sentencia y ha decidido no condenar en costas, dado que la demanda no fue estimada totalmente.

Ruidos, escupitajos y malos olores 
Según relata la sentencia de instancia, los ahora condenados son titulares de un negocio de hostelería, y durante años han venido cediendo el uso de la casa a trabajadores de su empresa como retribución en especie.
Los ocupantes de la vivienda, que lo eran de forma permanente u ocasional, llegaban a «altas horas de la madrugada, procediendo a colocar el mobiliario, con los ruidos que ello implica, presumiblemente para dar cabida a las personas que esa noche iban a pernoctar».
Además, a esas horas utilizaban zonas comunes del inmueble para hablar por teléfono «sin reparar en el tono de voz utilizado».
Junto a ello, la sentencia describía una «mala utilización que se hace de los servicios de la vivienda, provocando en numerosas ocasiones inundaciones y filtraciones de agua a la vivienda inferior sin hacer nada para evitarlo».
 Según explica la juez de instancia en su sentencia, el propietario de la vivienda contigua, que compareció en el juicio como testigo, habló de un «continuo trasiego de personas, ruidos y explosiones de la caldera, escupitajos en zonas comunes y ascensor, así como el caso omiso que hacen a cualquier llamada de apercibimiento». «Para finalizar -añade la sentencia de instancia- no es baladí tratar el tema de la existencia de malos olores en la comunidad provenientes del piso». Y es que el perito de una compañía aseguradora que visitó la vivienda afirmó que se encontraba «en un deficiente estado por falta de conservación, con numerosas humedades».
 Ante tal panorama, la magistrada de instancia señalaba que «las claras molestias ocasionadas por las personas que habitan en la vivienda, con absoluta connivencia de los propietarios, no deben ser toleradas por los vecinos del inmueble».
Y añade que «no es de recibo escudarse, tal y como hacen los propietarios de la vivienda, en manifestar que ceden en precario el uso de la vivienda».
A su juicio, se puede hablar de un «comportamiento incívico y asocial por parte no sólo de los ocupantes del inmueble, sino de sus propietarios, quienes con gran desparpajo se desentienden no sólo del uso que las personas que ocupan la vivienda hacen del mismo, sino de los daños y quejas que por parte de los vecinos se le ponen en conocimiento».
Los propietarios son cooperadores necesarios
En este sentido, la Audiencia Provincial responde en su sentencia a las alegaciones de los propietarios acerca de que ellos no ocasionaron las molestias.
Entiende el tribunal que su «pasividad ante tan grave y reiterado comportamiento» les convierte en «cooperadores necesarios de esas conductas molestas y antisociales». «No es correcto afirmar que el propietario no ocupante carezca de toda responsabilidad en casos así», explica la Audiencia, que recuerda que «son obligaciones propter rem de las que el propietario responde en todo caso frente a la comunidad, y también de la conducta de los ocupantes».
Entre tales obligaciones, añade la sentencia, se encuentran «las de respetar las instalaciones generales de la comunidad» o la de «mantener en buen estado de conservación su propio piso, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios». «Obligaciones, por tanto, de las que los propietarios responden frente a la comunidad incluso aunque su vulneración la lleve a cabo el ocupante de la vivienda», remacha.
Por tanto, considera la Audiencia «ajustada a derecho no ya sólo la condena al cese de esas actividades descritas y la extinción de los derechos que ostenten los ocupantes en relación con el uso de la vivienda, sino también la privación del uso de la vivienda durante un plazo de nueve meses impuesta a los propietarios, periodo que se revela prudente y suficiente para sancionar su conducta».

¿Cuándo se debe constituir el fondo de reserva?

por AGF Administradores de Fincas

Debe de estarse a lo establecido en la Disposición Adicional LPH: » 1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas: a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

¿Cómo se debe contribuir al fondo de reserva?

por AGF Administradores de Fincas

El artículo 9.1.f LPH establece como obligación: «…contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación».