IVA aplicable a una comunidad de propietarios que repara la llave de paso de entrada del suministro situada en el exterior de su inmueble

por AGF Administradores de Fincas

El IVA aplicable a las obras de reparación de fugas de agua en la llave de paso de entrada del suministro para una comunidad de propietarios es del 21% al no resultar de aplicación el tipo reducido del 10% previsto para las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas. En este supuesto, considera la DGT incumplido el requisito de ejecutarse la obra en un edificio o en una parte de él, por ser la obra de reparación ejecutada en la llave de paso situada fuera del edificio no formando en consecuencia parte de él.

Normativa aplicada: art. 90 1 y 91 2.10º (Ley 37/1992).

Consulta Vinculante V0239-18, de 1 de Febrero de 2018 de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo

¿Dónde se encuentran enumeradas las obligaciones de todo propietario?

por AGF Administradores de Fincas

En la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 9 de la LPH cita las obligaciones del propietario, entre las que se encuentran algunas directamente relacionadas con el uso del piso o local. Estas obligaciones son las siguientes:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la propia LPH, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Cuando el que vive en la Comunidad no es el propietario.

por AGF Administradores de Fincas

La Ley de Propiedad Horizontal siempre se refiere al comunero, pero a veces no es este quien vive en la propiedad. ¿Qué obligaciones y derechos tienen en las Comunidades de Propietarios este tipo de ocupantes ?

Veamos algunos supuestos:

– Con respecto a las actividades molestas, hasta la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, existía la duda de si era necesario requerir al ocupante no propietario y la contestación era más bien negativa.

Con la actual redacción de la LPH, el problema quedó resuelto. No admite diferencias, hay que requerir a quien realice las actividades prohibidas, sea o no propietario, por lo que el ocupante también podrá atender la petición de la Comunidad y desistir en su conducta. No obstante, no estará nunca de más que, siendo el infractor el ocupante no propietario, se haga constar igualmente a este último la situación, pues quizá por esta vía se encuentre la solución extrajudicial y, sobre todo, porque la jurisprudencia no tiene un criterio unánime sobre si el propietario responde o no en el caso de estas actividades.

– En relación con los daños, hay que tener en cuenta que el art. 9.1 g) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a todo propietario el deber de observar diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, así como responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Con la Ley 8/1999, se suprime la responsabilidad directa del propietario por aquellos que ocupen el piso o local, como figuraba en la regla 6 del anterior art. 9. ¿Quiere esto decir que el titular está exento de responder si un arrendatario, o cualquier otra persona que ocupe su piso o local, produce daños a los demás titulares, o incluso a la propia Comunidad? Pues esta parece ser la intención del legislador, aunque no siempre es la respuesta de la jurisprudencia y dependerá del supuesto concreto. No obstante, siempre que sea factible y no se tenga constancia clara del motivo del problema técnico, no estaría de más, por prudencia y cautela, dirigir la reclamación contra ambos, propietario y ocupante.

Lo que está claro es que el tercero tiene una relación directa con la Comunidad y por eso tiene determinados derechos y obligaciones.

En este sentido, la jurisprudencia también está dividida, aunque la mayoría considera que todo ha de ir canalizado a través de la propiedad, tanto la solicitud de reparaciones necesarias como las acciones judiciales, entre ellas las de impugnación de acuerdos. Sin embargo, sí parece admitir las indemnizaciones a favor de los ocupantes, cuando se trate de daños provocados por elementos o servicios comunes.

En lo que se refiere a las responsabilidades y obligaciones, el criterio de la jurisprudencia no es unánime.

No obstante, no parece existir duda en cuanto al pago de los gastos comunes, dado que establecen que el obligado es siempre el propietario, con independencia de los pactos entre las partes, que, en ningún caso, afectan a la Comunidad; por eso, debe reclamarse al comunero, nunca al tercero; ya sea arrendatario, usufructuario, cónyuge no propietario, etc.

Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece los derechos y las obligaciones, siempre en relación con la propiedad, con independencia de que existan, arrendatario, usufructuarios, etc.

Del mismo modo y con respecto al cónyuge no propietario, hay que tener en cuenta que el único con derechos y obligaciones es el propietario, y, en el caso de separación o divorcio, con independencia de que el uso de la vivienda se haya atribuido al otro cónyuge y a los hijos, no afectará a los derechos de la propiedad en relación con la Comunidad. Este es el criterio mayoritario de la doctrina y la jurisprudencia, con alguna excepción.

Por último, el voto. El art. 15 LPH hace referencia al nudo propietario y solamente permite el voto en algunas ocasiones al usufructuario, siempre que no haya oposición de la nuda propiedad, pero nunca a terceros, es decir, pueden ser representantes de la propiedad, pero no tendrán derecho a voto.

Por esta misma razón y como y hemos expuesto, el tercero ocupante no podrá impugnar un acuerdo por muy perjudicial que le resulte, esta acción siempre ha de ir canalizada por medio de la propiedad.

(Articulo publicado en Revista Editorial Jurídica Sepin)

¿Qué se puede hacer ante un vecino que realiza actividades o conductas molestas, insalubres o peligrosas?

por AGF Administradores de Fincas

Cuando se produce por parte de un vecino una actividad o conducta que resulta molesta, insalubre o peligrosa para otro u otros vecinos de la comunidad, el trámite a seguir por parte de los vecinos perjudicados será el previsto en el art. 7.2 LPH.

Visto lo dispuesto en este artículo, será el presidente de la comunidad el que inste al vecino infractor a cesar en la actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones oportunas. La realización de dicho apercibimiento debe realizarse fehacientemente.

Pero si el infractor persiste en la conducta se deberá acudir a la vía judicial, instando la acción de cesación el presidente con la autorización de la junta de propietarios. Ya no cabe que sea el administrador, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante.

El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas. Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o que no lo es y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años.

Breve referencia a las actividades insalubres, nocivas y peligrosas.

por AGF Administradores de Fincas

Actividades insalubres: Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos, como el que recoge la SAP de Barcelona, de 4-2-2004, en el que el tribunal se pronuncia respecto a la actividad que se lleva a cabo en un local y que produce malos olores que, en todo caso, no deben ser soportados por los vecinos del inmueble.

Actividades nocivas: No siempre es fácil encuadrar, a tenor de la definición del art. 3 Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, la realización de actividades nocivas en un piso o local. Las actividades realizadas en un inmueble normalmente serán calificadas como molestas, insalubres o peligrosas, dado que el daño ambiental que se exige en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.

Actividades peligrosas: Por último, las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que estar al caso concreto, pues los pronunciamientos al respecto han cambiado, en algunas ocasiones por el transcurso de los años: así, no se ha considerado peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso fortuito se causase un incendio (STS 28-2-1961).  Respecto de una consulta médica con instalación de aparatos de rayos X, la STS de 17-11-1993 entiende que no se trata de una actividad peligrosa dado que la actividad está sujeta a un control de la autoridad administrativa, si ésta da la autorización para que se emprenda una vez tomadas las medidas prevenidas legalmente para evitar daños, no se ve cómo la Comunidad puede sentirse perjudicada alegando una nocividad y un peligro que aquellas medidas quieren evitar.

¿Breve casuística jurisprudencial en actividades molestas?

por AGF Administradores de Fincas

 Suelen ser típicas las sentencias donde se califica como actividades molestas, por ejemplo, las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, siempre debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para considerarse molesta. El hospedaje ha sido en ocasiones calificado como actividad molesta.

Otra actividad que puede resultar molesta, por el ruido que ocasiona, es la instalación de aparatos de aire acondicionado. El ruido de dichos mecanismos es una de las fuentes de conflicto entre copropietarios y que la jurisprudencia todavía no ha solucionado de forma clara y taxativa. En este caso el vecino o los vecinos afectados podrán acudir al Ayuntamiento de la población donde esté ubicado el edificio y denunciar este hecho por infracción de las Ordenanzas Municipales sobre ruido e instalación de aires acondicionados (si las hubiere).

Según la jurisprudencia, se define como molestas aquellas actividades que inciden seriamente por su signo excesivo, en el natural sosiego de la vecindad. Así el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el derecho fundamental a la intimidad del domicilio, que no puede verse perturbado por el ruido. Algunas Comunidades Autónomas han dictado, en los últimos tiempos, normas reguladoras de control de ruido máximo tolerable.

Si un propietario realiza obras para ejercer una actividad prohibida en los estatutos ¿se puede hacer algo por parte de la comunidad de propietarios?

por AGF Administradores de Fincas

En el supuesto de que un propietario deseara realizar actividades consideradas peligrosas, incómodas o insalubres y para ello fuese necesario realizar obras, las mismas se considerarían prohibidas, aunque fuesen ejecutadas dentro del piso o local y no afectasen al resto del inmueble o vecinos, ya que la STS de 24-2-96, en relación a la regulación anterior disponía que «…tampoco, por supuesto, puede ejecutar obras en su propio piso cuya finalidad sea la de «desarrollar en él o en el resto del inmueble, actividades no permitidas en los estatutos» dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres…».

Asimismo, con la anterior redacción de la LPH, para determinar si una actividad estaba comprendida entre las prohibidas a los ocupantes de pisos o locales, debía atenderse a lo establecido por los tribunales. Así la STS de 16-7-93 dispuso que: «…la determinación de si una actividad es molesta, incómoda, insalubre o peligrosa corresponde a los Tribunales en cada caso (esto sí lo sabe el recurrente) sin que sea preciso para la resolución contractual que tales circunstancias concurran conjuntamente, lo que constituye una situación de hecho proveniente del uso de la cosa, que el cumplimiento de formalidades administrativas para la instalación no puede paliar en cuanto afecte al orden civil, siendo notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales…».

Además, resultará irrelevante el tipo de obra que se realice, tal y como pone de manifiesto la SAP de Madrid de 13-1-2015, puesto que lo jurídicamente esencial en este punto es la realización de una actividad que resulte molesta para el resto de ocupantes del inmueble: «… por último deben rechazarse también las alegaciones del recurrente referentes a la falta de fijación de la caseta al suelo de la terraza -irrelevante para el éxito de la acción ejercitada, basada en la realización de actividades incómodas, molestas, insalubres, etc.- y la falta de prueba de la existencia de cuatro o cinco perros, de sus heces y orines, así como de cualquier otra actividad molesta o insalubre, carentes de prueba que desvirtúe los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, que este tribunal hace suyos en evitación de repeticiones innecesarias…»

¿La prohibición de las actividades calificadas afecta sólo al propietario o también a los inquilinos?

por AGF Administradores de Fincas

La justificación de la regulación y prohibición de cierto tipo de actividades reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás. Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del inmueble.

Con anterioridad al actual texto de la LPH, los tribunales se pronunciaron sobre estas actividades prohibidas para los propietarios y ocupantes de los pisos o locales. Así, la STS de 8-9-93 (Tol 1663277) estableció que «…en el local de autos se desarrolla una actividad que implica la cocina de platos calientes, sin la autorización correspondiente, con la consiguiente producción de olores y humos que no deberían producirse a consecuencia de la actividad a desarrollar en el local conforme a la licencia de «Hostelería mixta menor» que el arrendatario tiene concedida, por lo que siendo esa salida de humos y olores incómoda o molesta para la comunidad actora… y habiendo sido requerido el ocupante del local a fin de que cesara en la actividad sin efecto alguno, debe estimarse la demanda en la fórmula solicitada…».

¿Qué Administración es competente para regular las actividades calificadas?

por AGF Administradores de Fincas

Deberemos examinar la legislación autonómica, así como las distintas ordenanzas municipales que sean de aplicación al ámbito territorial en que esté ubicado el edificio sujeto a propiedad horizontal, para delimitar la competencia de cada una de las distintas Administraciones que se ocupen de esta materia, en función de la entidad territorial que tenga atribuidas las competencias (Comunidad Autónoma, entidades de ámbito superior al municipio o municipio).

¿Qué legislación se aplica en esta materia?

por AGF Administradores de Fincas

Como decíamos anteriormente, respecto a la realización de actividades calificadas, la LPH alude a la existencia de disposiciones generales sobre las mismas, por lo que debemos acudir a la normativa autonómica dictada al respecto y, en su defecto, al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, RAMINP, que va a ser el texto legal que regulará la realización de este tipo de actividades en aquellas comunidades autónomas que no tengan normativa específica aprobada, tal y como recoge la Ley 34/2007, de 15 de noviembre.

Debe precisarse en este punto que la totalidad de las comunidades autónomas tiene normativa en materia de protección medioambiental que sustituye al RAMINP. No obstante, el Tribunal Supremo, en varias sentencias como por ejemplo la STS de 25-2-2010, ha precisado que si la normativa autonómica no establece un nivel de protección, en materia medioambiental, superior al previsto en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, será éste el que resultará de aplicación en virtud de lo dispuesto en la Disposición Derogatoria de la Ley 34/2007, de 15 de noviembre.