¿A que propietario se puede considerar moroso?

por AGF Administradores de Fincas

Es moroso el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad. La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. Si alguien no está de acuerdo con determinado gasto, debe exponer sus argumentos en la junta general. Si ha habido aprobación de la junta y esa persona sigue descontenta, puede impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos en que se aprobara, aunque más tarde el tribunal anule el acuerdo.

¿Se pueden establecer en el Reglamento de Régimen Interior sanciones económicas?

por AGF Administradores de Fincas

Un régimen sancionador podría implantarse a través de los Estatutos pero no mediante el Reglamento de Régimen Interior, ya que aquel precisa unanimidad de los comuneros que forman la Comunidad de Propietarios. En este caso, es conveniente  que   las sanciones económicas recogidas en los Estatutos sean proporcionadas en evitación de resoluciones judiciales contrarias a las mismas.

En los arrendamientos compruebe el aval.

por AGF Administradores de Fincas

En los arrendamientos de inmuebles es habitual que el propietario solicite, además de la fianza, un aval bancario que garantice el pago de las rentas mensuales. Asimismo, en algunas operaciones comerciales también es habitual formalizar avales (por ejemplo, en los contratos de suministros).

Pues bien, si en alguna ocasión un deudor otorga un aval a su favor, asegúrese de que podrá ejecutarlo con facilidad. En este sentido:

  • Verifique que el aval es ajustable a “a primer requerimiento” y que el avalista renuncia a los beneficios de “orden, división y excusión”. de esta forma, bastará una notificación frente al avalista para obtener su cobro.
  • Compruebe también que las condiciones para ejecutar el aval quedan claramente definidas, de forma que no exista margen para que el avalista interprete si se han incumplido o no las obligaciones del deudor (si existe ese margen, podría discutir el incumplimiento y no pagar).

Si uno de sus deudores va a garantizarle un pago con un aval, nuestros abogados verificarán que su redacción sea clara y permita un cobro rápido y sin problemas.

Viviendas vacías ocupadas ilegalmente: el propietario no tiene que imputar rendimientos en el IRPF

por AGF Administradores de Fincas

La ocupación de viviendas ilegalmente trae de cabeza a muchos propietarios, y es generadora de preocupaciones y gastos, pues hay que iniciar el correspondiente procedimiento de desahucio, con todo lo que ello implica.

Una de las cuestiones que pueden surgir a la hora de confeccionar el IRPF es si estas viviendas que han sido ocupadas sin el consentimiento del dueño, generan algún tipo de rendimiento que deba ser incluido en la declaración anual del IRPF.

Esta pregunta ha sido resuelta por la Consulta Vinculante V135-18 de la Dirección General de Tributos, donde un contribuyente pregunta si está obligado a computar algún rendimiento en su declaración del IRPF sobre una vivienda que ha sido ocupada ilegalmente por unas personas, asunto por el que ha iniciado un procedimiento judicial para su desalojo.

Rentas inmobiliarias

La DGT comienza haciendo mención del artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que regula la imputación de rentas inmobiliarias: se aplicará a los inmuebles de naturaleza urbana, y otros rústicos cuando no estén afectos a actividades económicas, excluyendo la vivienda habitual y el suelo no edificado. Debe aplicarse una renta imputada del 2 por ciento sobre el valor catastral, en proporción al número de días que corresponda en cada periodo impositivo.

En principio y con estos datos, una vivienda ocupada ilegalmente como es el caso de la consulta debería ser objeto de gravamen. Sin embargo hay circunstancias que pueden cambiar dicha afirmación.

Exclusión del régimen de imputación de rentas inmobiliarias

En un caso como el que nos ocupa no puede hablarse de cesión o arrendamiento generadora de rendimientos; además el propietario no puede recuperar la posesión hasta que el procedimiento judicial iniciado concluya y se produzca el desalojo. Sería posible una indemnización tras el procedimiento judicial que respondiera al lucro cesante o a la compensación por el valor del mercado de dicho uso y disfrute ilegal, pero la existencia de este último rendimiento y su consiguiente sujeción al Impuesto estaría condicionada a su reconocimiento en la sentencia.

En conclusión, en una situación como la estudiada -inmueble vacío que es ocupado ilegalmente por terceras personas en contra de la voluntad del dueño- habiéndose iniciado un procedimiento de desahucio, debe considerarse como situación que excluye del régimen de imputación de rentas inmobiliarias previsto en el artículo 85.1 de la LIRPF desde el momento en que inició dicho procedimiento y sin necesidad de esperar a su resolución.

Dicha situación debe acreditarse debidamente, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho. La comprobación y valoración de las pruebas aportadas corresponde según indica la Dirección General de Tributos, a los Órganos de Gestión e Inspección correspondientes.

La comunidad de propietarios está obligada a instalar una silla salva-escaleras con independencia de las posibles pegas que el ayuntamiento pueda poner

por AGF Administradores de Fincas

La propietaria demandante solicita la ejecución por parte de la comunidad de propietarios demandada de las obras que sean necesarias para eliminar la barrera arquitectónica de accesibilidad existente en el edificio con la instalación de una silla salva-escaleras que le permita acceder a su vivienda. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda con fundamento en que dicha obra es de imposible ejecución, puesto que el proyecto presentado, por no ajustarse a las prescripciones técnicas, no llegaría a obtener la correspondiente licencia municipal. La Audiencia Provincial de Badajoz revoca la sentencia y estima la solicitud de la actora por ser obligación de la comunidad de propietarios adoptar aquellas medidas que sean precisas para permitir que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente, mediante la eliminación de obstáculos y barreras de acceso en edificios y viviendas. En el presente caso el elemento arquitectónico inaccesible son las escaleras del portal, elemento común que compromete la accesibilidad universal. No siendo preciso acuerdo alguno de la junta por tratarse de una obra obligatoria, la comunidad de propietarios no solo tiene obligación de soportar el coste de la misma, sino también de acometerla, haciendo accesible dicho elemento a la propietaria discapacitada. No puede oponerse la falta de presentación de un proyecto de obra visado, pues dicho requisito no es condición para el éxito de su acción por cuanto la realización de la obra corre por cuenta de la propia comunidad. Es intrascendente también a los efectos civiles, las posibles pegas que el ayuntamiento pueda poner, con arreglo a la normativa urbanística, a la realización de la obra. Los jueces civiles deben limitarse a declarar la obligación de la comunidad. Es evidente que hace falta una licencia administrativa, pero bajo ese pretexto no se puede liberar a la comunidad demandada de su obligación. Además, ha de tenerse en cuenta que existen soluciones arquitectónicas alternativas entre las que podrá optar la comunidad para dar satisfacción al derecho de la actora. Por todo ello, la Audiencia condena a la comunidad de propietarios a eliminar la barrera arquitectónica de accesibilidad existente en el inmueble, consistente en una escalera, para permitir la accesibilidad de la actora a su vivienda a través de la instalación de una silla salva-escaleras. En cuanto a quién debe soportar la obra, el importe repercutido anualmente a la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la obra supera ese montante, la diferencia será costeada por el interesado, en este caso por la actora.

Audiencia Provincial Badajoz, Sentencia 109/2017, 10 May. Recurso 38/2017

Para inscribir en el Registro la venta de un elemento privativo propiedad de todos los comuneros del edificio es necesario su consentimiento individual

por AGF Administradores de Fincas

La Comunidad era propietaria de una vivienda en régimen “procomunal” y procedió a venderla a un tercero. Presentada solicitud de inscripción de la compraventa, fue denegada al realizarse por el presidente de la comunidad en representación, pues es necesario el consentimiento individual de todos los propietarios. (Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 21 de febrero de 2018).

IVA aplicable a una comunidad de propietarios que repara la llave de paso de entrada del suministro situada en el exterior de su inmueble

por AGF Administradores de Fincas

El IVA aplicable a las obras de reparación de fugas de agua en la llave de paso de entrada del suministro para una comunidad de propietarios es del 21% al no resultar de aplicación el tipo reducido del 10% previsto para las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas. En este supuesto, considera la DGT incumplido el requisito de ejecutarse la obra en un edificio o en una parte de él, por ser la obra de reparación ejecutada en la llave de paso situada fuera del edificio no formando en consecuencia parte de él.

Normativa aplicada: art. 90 1 y 91 2.10º (Ley 37/1992).

Consulta Vinculante V0239-18, de 1 de Febrero de 2018 de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo