Jurídica

Modificaciones legales que afectan a los arrendamientos urbanos y a las comunidades de propietarios (2)

por AGF Administradores de Fincas

Dado que el Real Decreto Ley al que nos hemos referido en  una comunicación anterior no ha sido ratificado por el Congreso de los Diputados, las modificaciones por él introducidas no son de aplicación, volviéndose, en consecuencia, al régimen jurídico anterior a su entrada en vigor (19 de diciembre de 2018).

Modificaciones legales que afectan a los arrendamientos urbanos y a las comunidades de propietarios

por AGF Administradores de Fincas

Se publicado el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible.

Esta nueva norma modificará las siguientes leyes:

· Ley de Arrendamientos Urbanos
· Ley de Propiedad Horizontal
· Ley de Enjuiciamiento Civil
· Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y,
· Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Medidas del Real Decreto-ley:

  • Mejora de los contratos de alquiler

Se modifica la LAU ampliando el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de vivienda pasando de 3 a 5 años, y si el arrendador es persona jurídica será de 7 años.

También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.

El arrendador podrá pedir como fianza un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

  • Alquiler turístico de viviendas

Se modifica la LPH estableciendo que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

  • Protección de los hogares vulnerables y desahucios

Se modifica la LEC para ofrecer mayor protección a los hogares vulnerables en los procedimientos de desahucio. Desde que sea notificado el embargo, los servicios sociales tendrán que emitir un informe al juzgado informando de la situación en la que quedan los desahuciados. Una vez el juzgado reciba el informe, se paralizará el procedimiento de desahucio durante 1 mes o 2 meses si el arrendador es persona jurídica, para buscar soluciones.

  • Medidas fiscales en favor del alquiler

Se modifica la LITP para establecer la exención de este impuesto en los contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente.

  • Se modifica también la Ley de las Haciendas Locales en relación con el IBI:

1. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
2. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
3. Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

  • Medidas de fomento de la accesibilidad universal.

Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la LPH para aumentar, en un plazo de 3 años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

En los arrendamientos compruebe el aval.

por AGF Administradores de Fincas

En los arrendamientos de inmuebles es habitual que el propietario solicite, además de la fianza, un aval bancario que garantice el pago de las rentas mensuales. Asimismo, en algunas operaciones comerciales también es habitual formalizar avales (por ejemplo, en los contratos de suministros).

Pues bien, si en alguna ocasión un deudor otorga un aval a su favor, asegúrese de que podrá ejecutarlo con facilidad. En este sentido:

  • Verifique que el aval es ajustable a “a primer requerimiento” y que el avalista renuncia a los beneficios de “orden, división y excusión”. de esta forma, bastará una notificación frente al avalista para obtener su cobro.
  • Compruebe también que las condiciones para ejecutar el aval quedan claramente definidas, de forma que no exista margen para que el avalista interprete si se han incumplido o no las obligaciones del deudor (si existe ese margen, podría discutir el incumplimiento y no pagar).

Si uno de sus deudores va a garantizarle un pago con un aval, nuestros abogados verificarán que su redacción sea clara y permita un cobro rápido y sin problemas.

Para inscribir en el Registro la venta de un elemento privativo propiedad de todos los comuneros del edificio es necesario su consentimiento individual

por AGF Administradores de Fincas

La Comunidad era propietaria de una vivienda en régimen “procomunal” y procedió a venderla a un tercero. Presentada solicitud de inscripción de la compraventa, fue denegada al realizarse por el presidente de la comunidad en representación, pues es necesario el consentimiento individual de todos los propietarios.
(Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 21 de febrero de 2018).