Administración de Fincas

Si un propietario realiza obras para ejercer una actividad prohibida en los estatutos ¿se puede hacer algo por parte de la comunidad de propietarios?

por AGF Administradores de Fincas

En el supuesto de que un propietario deseara realizar actividades consideradas peligrosas, incómodas o insalubres y para ello fuese necesario realizar obras, las mismas se considerarían prohibidas, aunque fuesen ejecutadas dentro del piso o local y no afectasen al resto del inmueble o vecinos, ya que la STS de 24-2-96, en relación a la regulación anterior disponía que «…tampoco, por supuesto, puede ejecutar obras en su propio piso cuya finalidad sea la de «desarrollar en él o en el resto del inmueble, actividades no permitidas en los estatutos» dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres…».

Asimismo, con la anterior redacción de la LPH, para determinar si una actividad estaba comprendida entre las prohibidas a los ocupantes de pisos o locales, debía atenderse a lo establecido por los tribunales. Así la STS de 16-7-93 dispuso que: «…la determinación de si una actividad es molesta, incómoda, insalubre o peligrosa corresponde a los Tribunales en cada caso (esto sí lo sabe el recurrente) sin que sea preciso para la resolución contractual que tales circunstancias concurran conjuntamente, lo que constituye una situación de hecho proveniente del uso de la cosa, que el cumplimiento de formalidades administrativas para la instalación no puede paliar en cuanto afecte al orden civil, siendo notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales…».

Además, resultará irrelevante el tipo de obra que se realice, tal y como pone de manifiesto la SAP de Madrid de 13-1-2015, puesto que lo jurídicamente esencial en este punto es la realización de una actividad que resulte molesta para el resto de ocupantes del inmueble: «… por último deben rechazarse también las alegaciones del recurrente referentes a la falta de fijación de la caseta al suelo de la terraza -irrelevante para el éxito de la acción ejercitada, basada en la realización de actividades incómodas, molestas, insalubres, etc.- y la falta de prueba de la existencia de cuatro o cinco perros, de sus heces y orines, así como de cualquier otra actividad molesta o insalubre, carentes de prueba que desvirtúe los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, que este tribunal hace suyos en evitación de repeticiones innecesarias…»

¿La prohibición de las actividades calificadas afecta sólo al propietario o también a los inquilinos?

por AGF Administradores de Fincas

La justificación de la regulación y prohibición de cierto tipo de actividades reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás. Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del inmueble.

Con anterioridad al actual texto de la LPH, los tribunales se pronunciaron sobre estas actividades prohibidas para los propietarios y ocupantes de los pisos o locales. Así, la STS de 8-9-93 (Tol 1663277) estableció que «…en el local de autos se desarrolla una actividad que implica la cocina de platos calientes, sin la autorización correspondiente, con la consiguiente producción de olores y humos que no deberían producirse a consecuencia de la actividad a desarrollar en el local conforme a la licencia de «Hostelería mixta menor» que el arrendatario tiene concedida, por lo que siendo esa salida de humos y olores incómoda o molesta para la comunidad actora… y habiendo sido requerido el ocupante del local a fin de que cesara en la actividad sin efecto alguno, debe estimarse la demanda en la fórmula solicitada…».

¿Qué Administración es competente para regular las actividades calificadas?

por AGF Administradores de Fincas

Deberemos examinar la legislación autonómica, así como las distintas ordenanzas municipales que sean de aplicación al ámbito territorial en que esté ubicado el edificio sujeto a propiedad horizontal, para delimitar la competencia de cada una de las distintas Administraciones que se ocupen de esta materia, en función de la entidad territorial que tenga atribuidas las competencias (Comunidad Autónoma, entidades de ámbito superior al municipio o municipio).

¿Qué legislación se aplica en esta materia?

por AGF Administradores de Fincas

Como decíamos anteriormente, respecto a la realización de actividades calificadas, la LPH alude a la existencia de disposiciones generales sobre las mismas, por lo que debemos acudir a la normativa autonómica dictada al respecto y, en su defecto, al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, RAMINP, que va a ser el texto legal que regulará la realización de este tipo de actividades en aquellas comunidades autónomas que no tengan normativa específica aprobada, tal y como recoge la Ley 34/2007, de 15 de noviembre.

Debe precisarse en este punto que la totalidad de las comunidades autónomas tiene normativa en materia de protección medioambiental que sustituye al RAMINP. No obstante, el Tribunal Supremo, en varias sentencias como por ejemplo la STS de 25-2-2010, ha precisado que si la normativa autonómica no establece un nivel de protección, en materia medioambiental, superior al previsto en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, será éste el que resultará de aplicación en virtud de lo dispuesto en la Disposición Derogatoria de la Ley 34/2007, de 15 de noviembre.

¿Qué se entiende por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas?

por AGF Administradores de Fincas

En este punto resulta imprescindible acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. Debe advertirse que este Reglamento ha sido derogado por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Aatmósfera, aunque, como dice la propia Disposición Derogatoria Única de este texto legal, «el citado Reglamento mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa.» Este Decreto (en adelante RAMINP), en su art. 3, daba una definición precisa de cada tipo de actividad: Actividades molestas: «Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.» Actividades insalubres: «Se clasificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.» Actividades nocivas: «Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.» Actividades peligrosas: «Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosivos, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.» Las definiciones que contiene el art. 3 del RAMINP respecto de qué se entiende en cada caso por actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa nos pueden servir para valorar, de modo genérico, si la conducta que se pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, aunque debemos descender a cada caso concreto y, examinando previamente la normativa autonómica que pueda estar vigente en cada comunidad autónoma, valorar si la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia.

Debemos tener en cuenta que será la casuística la que nos permitirá dicha calificación: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad. Así, la mera instalación de una cafetería, una peluquería, una papelería, un quiosco, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. En nuestra jurisprudencia es normal encontrar supuestos relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. En definitiva, serán los tribunales, en última instancia, quienes delimiten tal calificación.

¿Pueden los propietarios desarrollar en sus pisos o locales cualquier tipo de actividad?

por AGF Administradores de Fincas

Tal y como señala el art. 7.2º LPH «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»

Atendiendo a que el fondo está relacionado con el presupuesto; ¿es obligatorio que el mismo sea anual, o podría confeccionarse por periodos inferiores?

por AGF Administradores de Fincas

La SAP de Las Palmas de 28-03-2014 TOL4.316.233 entendió la inexistencia de una norma especial de la propia ley de propiedad horizontal que vede la confección de presupuestos y cuentas por ejercicio inferior a un año:

«PRIMERO.- Reproduce el comunero apelante el motivo de impugnación relativo al punto primero del orden del día de las Juntas Generales celebradas el 2 de noviembre de 2009 y 18 de marzo de 2010 sobre la aprobación de las cuentas generales de la comunidad por periodos inferiores al año, y en su demanda (expositivo fáctico quinto y fundamento de derecho VII) alegaba que la razón de impugnarlos era que contrariaban y vulneraban lo establecido en el artículo 16.1 de la ley de propiedad horizontal que dice que » la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y e las demás ocasiones que considere conveniente el presidente . . . o lo pida,, . . . los propietarios» y que según la doctrina las cuentas deben abarcar necesariamente un periodo anual nunca inferior a un periodo de doce meses, para lo que ahora en el recurso de apelación añade que hay otros preceptos como el 9.5) y la DA de la propia LPH, al hablar de fondo de reserva, el Plan General Contable y en materia de sociedades de capital así lo avalan (esto último lo rechaza expresamente la sentencia de la audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de fecha 16-7-2003, nº 414/2003, rec. 342/2003 . Pte: Gómez Martínez, Carlos). Lo cierto es que ninguno de esos preceptos de la ley especial aplicable (la Ley 49/1960, de 21 de julio, por la que se regula la Propiedad Horizontal) ordena que el presupuesto obligatoriamente se confeccione para periodos mínimos de doce meses. Como correctamente consideró el Juez a quo analizadas las disposiciones legales de la Ley de Propiedad Horizontal, en ella no se encuentra prohibición alguna de aprobar en Junta cuentas de la Comunidad de Propietarios correspondientes a periodos inferiores al año. El articulo 16 de la LPH únicamente establece la obligatoriedad de celebrar como mínimo una Junta al año, pero no impide que se celebren más Juntas, por ejemplo una cada seis meses, y en cada una de tales juntas existe la posibilidad de aprobar los gastos del semestre, sin que existan limitaciones al respecto…».

¿Pueden los gastos ordinarios de mantenimiento ser sufragados con cargo al fondo de reserva?.

por AGF Administradores de Fincas

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el fondo deberá utilizarse para atender obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación. Al respecto la SAP de La Coruña de 4-10-2013 (TOL3.985.169)consideró lo siguiente (el subrayado es nuestro): «…SEXTO .- El presupuesto de gasto .- También se solicita que se declare la nulidad del acuerdo que aprobó el presupuesto de gastos, sosteniendo que los de mantenimiento deben imputarse al fondo de reserva, y que otros como administración, primas de seguros, servicios y tributos no son gastos necesarios. El motivo no puede ser estimado: 1º.- Una cosa son los gastos ordinarios de mantenimiento habitual y ordinario del edificio ( artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal ), y otra los gastos de rehabilitación u obras de conservación y reparación, que son las que deben ser sufragadas con cargo al fondo de reserva ( artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal ). El mantenimiento ordinario no puede imputarse al fondo de reserva. Como se indica de adverso, a modo de ejemplo, no puede pretenderse que el cambio de las bombillas de las escaleras que se fundan se impute al fondo de reserva…».

¿Obliga la LPH a contratar un seguro con cargo al fondo de reserva?

por AGF Administradores de Fincas

No, pues la LPH prevé que, con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Con respecto a la posible obligatoriedad de contar con un seguro, por parte de la comunidad de propietarios, es necesario estudiar lo establecido en la normativa de las diversas comunidades autónomas, dado que en alguna se regula la necesidad de contratar con un seguro como el de incendios y daños a terceros.

¿Qué cantidad debe conformar el fondo de reserva?. ¿Puede aumentarse?

por AGF Administradores de Fincas

La Disposición Adicional LPH establece:

» 1… b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación. c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9. 2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior»

Dicho fondo, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, en ningún caso podrá ser inferior del cinco por ciento del presupuesto ordinario de la comunidad, según lo establecido en el citado art. 9.1.f LPH. Si la Junta de propietarios considerara que tal cantidad es insuficiente, podría aumentarse por acuerdo mayoritario de propietarios y cuotas.